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【市街化調整区域とは】

都市計画法では、無秩序な市街化を防止して計画的に市街化を図るために、

市街化区域と市街化調整区域を定めています。

市街化区域は既に市街地を形成している区域と

今後計画的・優先的に市街化を図っていく区域で構成されています。

市街化調整区域は、基本的に市街化を抑制すべき区域で、

建物の新たな建築に対しては厳しい規制が課せられています。

【雑種地とは】

雑種地とは、２３種類に区分された不動産登記における地目のひとつで、

宅地、田、畑などの特定された２２種類のいずれの用途にも該当しない土地をいいます。

身近な例ですと駐車場や資材置き場などがあります。

【市街化調整区域内の雑種地の評価】

評価しようとする雑種地が、周辺に農地や山林などが多い地域に所在する場合は、

その地域は将来において宅地化の可能性が低い地域と考えられるため、

その雑種地の評価にあたっては、周辺の農地や山林の価額をもとにして評価をします。

一方で評価しようとする雑種地が幹線道路沿いや市街化区域との境界付近にある場合、

或いは周辺に宅地が多く存在しているような地域にある場合には、

その地域は将来宅地化の可能性が高い地域と考えられるため、

その雑種地の評価にあたっては、周辺の宅地の価額をもとに評価した価額に、

一定の斟酌割合を乗じて評価することになります。

【宅地の価額をもとに評価する際に用いる斟酌割合】

宅地の価額をもとに雑種地を評価する場合、

その雑種地が一般的な市街化調整区域内（原則建物の建築が禁止されている区域）

に所在する場合には、宅地の価額をもとに評価した価額に

５０％の斟酌割合を乗じて評価をします。

又、幹線道路沿いや市街化区域との境界付近で、市街化調整区域内ではあるものの、

建物の建築に係る法的な規制が比較的緩やかな地域に所在する場合には、

斟酌割合を３０％として評価します。

一方で周辺に宅地が多く存在する地域で、

雑種地であっても宅地と同等価格で取引がされているような地域に所在する場合には、

斟酌割合は０％として評価することになります。