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居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限

2020年09月02日

財務事業部

こんにちは、財務事業部です。

今回は令和2年度の税制改正の中から、

令和2年10月1日より適用が始まる制度の一つをご紹介致します。



まず、今回の改正に至るまでの経緯ですが、従来の消費税法においては、

建物を購入した場合、その用途に関わらず仕入税額控除の適用を受けることができました。

そして、このルールを利用して居住用賃貸建物に係る消費税の還付を受けるスキームが広く利用され、

「自販機スキーム」という名称で知られることとなりました。

過去の税制改正においては、

この自販機スキームを制限するために様々な改正が行われてきたという経緯があります。



そして、今回の改正論点もまた、この自販機スキームに対する制限措置であると考えられています。

今回の改正により、令和2年10月1日以降に、

事業者が国内において行う居住用賃貸建物(※1)の取得に係る消費税については、

仕入税額控除の対象外となります。



用語の定義についてご説明します。

※1 「居住用賃貸建物」・・・住宅の貸付の用に供しないことが明かな建物(※2)以外の建物であって、

高額特定資産(※3)等に該当するものをいいます。

※2 「住宅の貸付の用に供しないことが明かな建物」

・・・建物の構造や設備等の状況により住宅の貸付の用に供しないことが客観的に明かなものをいいます。

※3 「高額特定資産」・・・課税仕入等に係る支払対価の額(税抜)が1,000万円以上の棚卸資産

又は調整対象固定資産(※4)をいいます。

※4 「調整対象固定資産」 ・・・棚卸資産以外の資産で、建物、構築物、機械及び装置、

車両運搬具、工具器具備品、その他の資産で、一の取引単位の価額(税抜)が100万円以上のものをいいます。



今回の改正により、居住用マンションの取得は(少額なものを除く)

ほぼ全てのケースで仕入税額控除の対象外となることが予想されます。

一方、テナントビルの取得であれば、従来通り仕入税額控除の適用が可能です。


なお、例えば建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物を、

居住用貸付部分とそれ以外に合理的に区分した場合には、

その居住用賃貸部分のみが本制度の対象となり、

それ以外の部分については従来通り仕入税額控除の適用が可能です。




また、この制度には経過措置が設けられており、

令和2年3月31日までに建築工事の請負契約を締結した建物については、

たとえ引渡等が令和2年10月1日以後であったとしても上記の制限を受けず、

従来通り仕入税額控除の適用を受けることができます。


建物の取得に係る消費税は多額であるケースが多く、

適正な税務申告が行われなかった場合の税務リスクも高くなります。

ご不明な点やお困りのことがございましたら、是非、久保田会計事務所までお気軽にお問い合わせ下さい。




              
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