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こんにちは。税理士法人 久保田会計事務所 資産承継部です。

今回は、令和9年1月1日の相続等から適用される貸付用不動産の評価方法の見直しについて
お届けします。

「アパートやマンションを建てて貸し出すと、相続税が安くなる」

こうした相続税対策を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。

しかし、令和8年度の税制改正により、この貸付用不動産を使った相続税対策に
大きな見直しが入ることになりました。


・なぜ、見直しが行われるのか？
土地や建物を他人に貸し出している場合（アパートや賃貸マンションなど）、
「自分で使っている不動産」よりも相続税の評価額を低く計算できる仕組みがあります。

しかし、この仕組みを利用し、相続が始まる直前に駆け込みで賃貸物件を購入・建築し、
大幅に相続税を圧縮するケースが増加。

実態とあまりにもかけ離れた節税が散見されたため、税負担の公平性を保つ目的で見直しが決定されました。
  
見直しの大きな柱は以下、「5年ルール」の導入と「小口化商品」の厳格化の2点です。

  
1. 相続前「5年以内」の取得・新築は「実質時価評価」に
亡くなる（または贈与する）前の5年以内に取得したり新築したりした貸付用不動産は、
従来の減額できる評価方法ではなく、通常の取引価額（時価）をベースに評価（目安として
取得価額の80%程度）されることになりました。
  
これにより、相続直前の「駆け込みでの節税」効果は大幅に制限されることになります。   

2. 不動産小口化商品は取得時期を問わず
少額から投資できる「不動産小口化商品（複数の出資者で１つの不動産を共有する形で取得する商品）」
については、さらに厳しく判定されます。
取得時期が5年以上前であっても、原則として時価に相当する金額で評価されるようになり、
節税メリットがほとんどなくなります。

新しい評価方法は、令和9年（2027年）1月1日以降の相続や贈与から適用されます。   

なお、「昔から所有していた土地の上に最近建物を建てた」場合などは、経過措置として
対象外になるケースが設けられています。

税理士法人 久保田会計事務所では、法人税や所得税等の税務申告だけでなく

相続対策や事業承継のお手伝いや経営コンサルティングを通してお客様の継続と発展を支援致します。

京都で５０年間積み重ねた経験が、きっと皆様のお役に立つものと信じております。

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