KUBOTAX BLOG

こんにちは。税理士法人 久保田会計事務所 経営財務部です。
今回はマイホームの売却と基礎控除の改正についてお話しいたします。

確定申告も折り返しが近づいており、まだ申告が完了されていない方は
そろそろ本腰をいれられる頃かと思います。

ここ数年の都市部を中心とした不動産価格の上昇により、マイホーム売却時に
売却益が生じるケースが増えていますが、この売却益が基礎控除の改正と関連して
思わぬ税負担を招く場合があるのでご紹介します。


（令和７年度税制改正）
令和７年度税制改正により、所得税の「基礎控除」の仕組みが大きく変わっております。

詳細は以前の弊所ブログ
「令和７年 所得税の基礎控除等の改正と実務的留意点について」
（https://www.kubotax.com/blog/2025/04/7.html）を参照下さい。

この改正により従来の「一律４８万円（高所得者を除く）」から、
合計所得金額に応じて控除額が段階的に減少する仕組みへと変更されました。
令和７・８年分については９段階となっています。


（マイホームを売却したときの特例）
ご自身が居住するご自宅を売却し売却益が出た場合、一定の要件を満たすと所有期間に関わらず、
売却益から最高３０００万円まで控除できる特例があります。

多くのケースでは、この特例を適用することで売却益（譲渡所得）がゼロとなり、
売却益に対する所得税は発生しないことになります。


（改正での注意点）
問題はマイホームを売却した際の「譲渡所得」が、この基礎控除の判定基準となる「合計所得金額」に
含まれる点にあります。

改正前は高所得者を除き、基礎控除額は原則一律４８万円でした。

そのため、マイホームの売却益が３０００万円以下であれば、特例の適用により
譲渡所得はゼロとして扱われ、給与所得のみであれば年末調整で税金計算は完結しているため、
確定申告で追加で税金が発生することはほとんどありませんでした。

ただ「合計所得金額」が３０００万円の特別控除を差し引く前で計算するため、
改正後は３０００万円の特別控除を適用して譲渡所得自体がゼロになったとしても、
合計所得金額を押し上げてしまいます。

その結果、以下のような事態が起こり得ます。

1. 売却益によって合計所得金額の区分が上がり、適用される基礎控除額が小さくなる。

2. 基礎控除が減った分、給与所得など他の所得に対する課税対象額が増える。

3. 結果として、住宅売却益そのものには税金がかからなくても、全体としての税負担が発生する。


具体的にどのような影響が出るのか、年収６００万円（給与所得のみ）の方がマイホームを売却し、
５００万円の譲渡益（特別控除適用前）が出た場合を例にシミュレーションしてみます。

① マイホームの売却がなかった場合
• 合計所得金額：約４３６万円（給与年収６００万円から給与所得控除を差し引いた額）
• 適用される基礎控除額：６８万円

② マイホームを売却した年（売却益５００万円）
• 合計所得金額：約９３６万円（給与所得４３６万円 ＋ 売却益５００万円）
• 適用される基礎控除額：５８万円

マイホームの売却益によって合計所得金額が増加し、その結果、
基礎控除額が１０万円減少してしまいます。
 
この１０万円分、課税対象となる所得が増えるため、結果として給与所得などに対する
所得税・住民税の負担が増加することになります。

これまでは売却益が３０００万円以下であれば「税金はかからない」と一括りに考えられがちでした。

しかし改正後は、たとえ売却益そのものに税金がかからなくても「基礎控除」が減ってしまう
という形で、家計に影響を及ぼす可能性があります。

「３０００万円の枠内だから税金は関係ない」と思い込まず、売却した年の基礎控除が
どう変化し、最終的な税負担がどうなるかを事前に把握しておくことが重要です。

マイホームの売却を検討されている方や、具体的な税額への影響を知りたい方は、
ぜひ当事務所までお気軽にご相談ください。

複雑な税制改正に基づいた最適なシミュレーションをお手伝いいたします。

税理士法人 久保田会計事務所では、法人税や所得税等の税務申告だけでなく

相続対策や事業承継のお手伝いや経営コンサルティングを通してお客様の継続と発展を支援致します。

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