KUBOTAX BLOG

こんにちは。税理士法人 久保田会計事務所 経営財務部です。

令和8年度税制改正にて令和8年10月1日より、非居住者への不動産仲介手数料に対する消費税を
輸出免税の適用対象から除外される予定です。

本改正は、非居住者と不動産の取引を行う際に気をつけていただきたい論点となっています。

令和8年度税制改正の概要についてはこちらをご参照ください。
https://www.kubotax.com/blog/2026/03/82026.html


まず、消費税は国内において事業者が対価を得て行う資産の譲渡等および特定仕入を課税対象とし、
国外で行われる取引および資産の譲渡等に該当しない取引は課税対象外となります。

「資産の譲渡等」とは商品や製品などの資産の譲渡・貸付けおよび役務の提供などをいいます。
不動産取引においては、「不動産の譲渡（売買）」と「譲渡に付随する役務の提供（仲介等）」に
区分されます。

まず、「不動産の譲渡・貸付け」については、不動産はその所在地により内外判定が行われるため、
非居住者に対する譲渡であっても、国内不動産の売買は居住者の場合と同様に消費税の課税対象となります。

なお、不動産の内、土地の譲渡に関しては消費に負担を求める税としての性格から課税対象として
なじまないため非課税となります。

一方、「譲渡に付随する役務の提供」は、現行制度において非居住者に対する国内不動産の売買・賃貸に係る
仲介業務は役務提供に該当するものとして、輸出取引に準ずる取扱いがなされ消費税は課されていません。

消費税における役務の提供について、非居住者に提供されるサービスのうちその効果が国外に及ぶものは
輸出免税の対象となります。

例えば、国内で提供され消費される飲食サービスは課税対象となりますが、国外の事業者に対する
コンサルティングサービス等は輸出免税の対象となります。
現行における譲渡に付随する役務の提供の消費税の扱いは後者の国外に及ぶものとして
取り扱われていました。

しかしながら、令和8年度改正では、国内の不動産に係る仲介の役務提供は非居住者(＝国外)ではなく、
国内の不動産に対して効果が帰属するものとされ、輸出免税の対象外とされます。

この見直しは税負担の国内外を通じた公平の確保の一環として、近年、非居住者による国内不動産の取得が
増加していることを踏まえ、居住者との税負担の公平性を確保する観点から実施されるものです。

なお、本改正は令和8年10月1日以後に行われる資産の譲渡等について適用されます。
ただし、令和8年3月31日までに締結した契約に基づきその後10月1日以後に資産の譲渡等を行った場合は
適用されず、仲介手数料は輸出免税の対象となります。

したがって令和8年4月1日以後に契約の締結を行い、同年10月1日以後に資産の譲渡等を行う場合は
課税取引となります。

一方で、令和8年4月1日以後の契約の締結し、同年9月30日までに非居住者への資産譲渡等を行った場合は
輸出免税の対象となります。

税理士法人 久保田会計事務所では、法人税や所得税等の税務申告だけでなく

相続対策や事業承継のお手伝いや経営コンサルティングを通してお客様の継続と発展を支援致します。

京都で５０年間積み重ねた経験が、きっと皆様のお役に立つものと信じております。

地下鉄丸太町駅より徒歩一分、税理士法人 久保田会計事務所に何でも御相談下さい。

お待ちしております。

（免責事項）
当サイトに記載した情報については、十分な検討・確認作業を行っておりますが、その情報の正確性・完全性についての保証をするものではございません。

詳細はこちらからご確認ください。